Financieringen

In het kader betreffende een aankoop van onroerend goed kunnen er verschillende redenen zijn waarom u een lening aanvraagt, of het nu gaat om een hoofdverblijfplaats, een tweede woning en / of een investering.

Hieronder treft u een aantal elementen aan waarvan het verstandig is ze te respecteren in geval u een lening nodig heeft voor de aankoop van onroerende goederen.

Vóór we de bezoeken van onroerende goederen overwegen

Het is wenselijk om contact op te nemen met een of meerdere banken of makelaars voordat we zelfs overwegen met het bezichtigen van huizen. Als eerste stap verfijnt dit het werkelijke budget en de kosten die aan de operatie zijn verbonden. Aan de andere kant, door de informatie te verstrekken die de leningverstrekkende instelling in dit stadium nodig heeft, kan de kredietaanvraag sneller worden verwerkt als de tijd daarvoor rijp is.

In het stadium van het compromis of de onderhandse akte

Het verkrijgen van een financiering moet in de opschortende voorwaarden worden overgedragen in het compromis of in de onderhandse akte. In het geval dat de lening niet wordt toegekend, respectievelijk verkregen, kunt u zich terugtrekken zonder uw aanbetaling te verliezen. (de opschortende voorwaarde bepaalt dat de verkoop enkel doorgaat als de lening wordt goedgekeurd)

De volgende punten moeten worden gerespecteerd:

  • Gewoonlijk wordt er als aanvullende voorwaarde verstrekt dat het bewijs van de leningaanvraag binnen 30 dagen na de datum van ondertekening van de verkoopovereenkomst is aangevraagd. Dit bewijs neemt gewoonlijk de vorm aan van een certificaat dat is afgegeven door de leningverstrekkende instelling. Als de verkoper de verwachte maatregels niet neemt om te voldoen aan zijn voorwaarden, kan de verkoper de teruggave van de aanbetaling in twijfel trekken.
  • De tijdslimiet voor het verkrijgen van de lening wordt ook bepaald in de voorwaarden van het contract. Deze periode, die in onderling overleg tussen de partijen wordt vastgesteld, mag niet minder dan 30 dagen bedragen vanaf de datum van ondertekening van de verkoopovereenkomst. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van elk, wordt deze gewoonlijk ingesteld van 6 tot 8 weken na de ondertekening van het compromis. Wat er gebeurt als de tijd verstreken is staat ook gedefinieerd in de genoemde voorwaarden.
  • De vertraging kan worden uitgesteld met de uitdrukkelijke toestemming van de andere partij.
  • Het is noodzakelijk om de kredietinstelling een bepaalde hoeveelheid informatie te verstrekken. Voor werkende zijn dit de laatste 3 loonbrieven, de bankafschriften van de laatste drie maanden, de laatste belastingaangifte, de volledige burgerlijke staat van elke lener, enz. Voor zelfstandigen (zelfstandigen, ambachtslieden, enz.) kan de procedure iets ingewikkelder zijn, waarmee rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de tijdslimiet voor het verkrijgen van de lening.
  • In vrijwel alle gevallen zal de kredietinstelling de levensverzekering verplicht stellen. Voor mensen van een bepaalde leeftijd en / of met gezondheidsproblemen is het verstandig om zo snel mogelijk te informeren of de dekking van de levensverzekering problematisch is. Sommigen kunnen worden verplicht om medische onderzoeken te ondergaan, variërend van een eenvoudig bezoek aan het kantoor van hun arts tot elektrocardiogrammen of bloedonderzoek op basis van de informatie die wordt verstrekt over de verplichte gezondheidsvragenlijst. Vaak worden bij het verkrijgen van het leningaanbod de verzekeringsmaatschappijen veroorzaakt. Aan de andere kant is het mogelijk om zich te verzekeren aan een ander bedrijf dan het door de leningverstrekkende instelling gesuggereerd, wetende dat dit kan leiden tot extra vertragingen.

De leningaanbieding

Zodra alle formaliteiten zijn voltooid en de financiële instelling de lening verstrekt, ontvangt u een leningaanbieding. Je kunt dit aanbod pas elf dagen na ontvangst accepteren. De acceptatie moet per aangetekend schrijven aan uw bank worden geretourneerd. Daarom moet ook op dit punt voldoende tijd worden vrijgemaakt om de datum van ondertekening van de authentieke akte niet in twijfel te trekken.

Definitieve handtekening van de verkoop

De lening zal ook het voorwerp uitmaken van een akte, vaak opgenomen in de verkoopakte. Deze wet beschrijft de voorwaarden van de lening, maar ook de garanties die door de kredietgever zijn aangegaan.

De bank neemt contact op met de notaris om overeenstemming te bereiken over de inhoud van de akte. Zodra uw kapitaal is ontvangen, gaat de notaris over op verzoek tot storting bij de leningverstrekkende instelling, waarvoor men minimaal 24 uur moet rekenen.

Als u niet aanwezig kunt zijn bij de ondertekening van de akte, is het noodzakelijk om daarvoor een volmacht te verstrekken. Opgemerkt moet worden dat deze volmacht, die niet kan worden opgesteld voordat de notaris alle elementen betreffende de lening heeft verkregen, de authentieke vorm moet aannemen.

In principe zal de bank eisen dat elk van de kopers op heterdaad verschijnt in de acte als kredietnemers of waarborgen. We moeten daarom de aanvraag namens alle kopers indienen, niet geconfronteerd worden met vertragingen, extra kosten zien (en zelfs een weigering als een van de personen uiteindelijk niet wordt geaccepteerd). Als de transactie op naam van een SCI (vastgoedbedrijf) staat, moet de leningaanbieding op naam staan.

Kosten

Financieringskosten worden bepaald door de kredietgever. Hieraan worden de kosten toegevoegd van een leningsakte die door de notaris is geïncasseerd. Deze kunnen liggen op een van grootte van 1% van het geleende bedrag en worden berekend op basis van het type garantie dat door de bank wordt geaccepteerd.

Aarzel niet om contact met ons op te nemen voor verdere informatie of vragen. We zullen u ook graag in contact brengen met banken of makelaars die u kunnen helpen bij uw inspanningen en het verkrijgen van financiering.

Eerste stap – bezichtigen van onroerend goederen

Het bezichtigen van woningen word meestal begeleid door de tussenpersoon (agentschap, notaris, enz.) of door de verkoper in het kader van een verkoop tussen particulieren. In het geval van bezoeken met een tussenpersoon, moet u gewoonlijk een bon de visite (voucher) ondertekenen die aantoont dat u een of meer eigendommen in het bijzonder op een bepaalde datum hebt bezocht. Dit document dient als bewijs van verbinding in het geval dat partijen achteraf rechtstreeks met elkaar omgaan. De tussenpersoon mag zijn vergoeding in dit geval opeisen.

Ter gelegenheid van de bezoeken, is het verstandig om een maximum aan informatie te nemen, door middel van notities en / of foto's. Sommige punten in het bijzonder waarop het goed is om te informeren zijn:

  • Sanering systeem;
  • Doorgangsrechten of andere erfdienstbaarheden die van invloed kunnen zijn op het eigendom of er voordeel van hebben;
  • Als meubilair of andere elementen van het onroerend goed mogelijk in de prijs zijn inbegrepen of bovendien bespreekbaar zijn;
  • Als het onroerend goed vrij verkocht wordt (inclusief vee voorbeeld, waarvan de aanwezigheid zou kunnen betekenen dat een landelijke leaseovereenkomst overdraagbaar is aan opeenvolgende eigenaars).

Tweede stap: de verkoopovereenkomst of privéakte

Nadat een aanbieding is geaccepteerd, wordt een verkoopovereenkomst of onderhandse privéakte opgesteld en ondertekend door de partijen. In de regio Parijs, komen we vaak een belofte van verkoop of een belofte tot aankoop tegen die verschilt van het compromis of de onderhandse privéakte onder zijn mechanisme.

Dit contract komt vaak snel nadat het aanbod is geaccepteerd, soms dezelfde dag. Benadrukt moet worden dat het de voorwaarden bepaald waaronder de transactie al dan wel of al dan niet zal worden uitgevoerd, alsook de verschillende deadlines, zoekopdrachten, enz. De partijen verbinden zich er dus toe om het eigendom definitief te verkopen of te verwerven onder bepaalde opschortende voorwaarden die moeten worden gerealiseerd voordat de authentieke akte kan worden ondertekend. Als deze voorwaarden niet worden gerealiseerd, krijgt elke partij zijn vrijheid terug en wordt de aanbetaling teruggegeven aan de koper. Als aan alle voorwaarden is voldaan, maar een van de partijen niet langer de transactie wil voortzetten, kan de andere partij de transactie juridisch afdwingen of het bedrag betalen waarin de boeteclausule voorziet, evenals alle mogelijke andere schade en intresten.

Het volgende wordt op niet-uitbreidende wijze weergegeven aan bepaalde, algemene voorwaarden:

  • Dat er niets wordt onthuld in planningsinformatie die van invloed kan zijn op het eigendom of de waarde ervan aanzienlijk kan verminderen (bijv. Project van een TGV-lijn aan het uiteinde van de tuin);
  • Dat er geen erfdienstbaarheden op het onroerend goed zijn die niet onder de kennis van de koper zouden zijn gebracht;
  • Dat er geen hypotheek op het onroerend goed is die overdracht van eigendom zou verhinderen;
  • Dat de koper, indien van toepassing, zijn lening verkrijgt;
  • Dat, indien van toepassing, een certificaat wordt verkregen voor het verbouwen van bijgebouwen of de uitbreiding van het bestaande gebouw.

Vele andere voorwaarden kunnen noodzakelijk zijn om de belangen van de ene en / of de andere partij te beschermen. Het is essentieel dat ze in de regels van de kunst zijn vastgelegd, daarom is het vaak beter om een notaris in te schakelen.

Wat betreft de diagnoses (asbest, lood, termieten, elektrische installatie, gas, DPE, enz.) worden ze nu vóór de verkoopovereenkomst voorbereid en ten laatste gemaakt bij de ondertekening van dit contract. Deze diagnoses zijn verplicht, afhankelijk van de datum van constructie en de aard van het onroerend goed, de ouderdom van de installaties en de locatie. (NB: op het moment dat dit formulier wordt geschreven, is het een kwestie van het aanpassen van deze verplichtingen, dat wil zeggen dat in de toekomst een technisch diagnosebestand beschikbaar moet worden gesteld door de eigenaar van een gebouw zodra het in de verkoop zit).

Elke koop gebeurt in de staat van het goed op de dag van de realisatie van de verkoop. Tenzij de verkoper een makelaar in onroerend goed is, geldt de garantie voor gebreken alleen in beperkte omstandigheden. Daarom moet hij de verantwoordelijkheid nemen om de koper op alle punten tevreden te stellen, zoals de staat van het gebouw bijvoorbeeld.

Een expertise van het onroerend goed kan worden uitgevoerd. Het komt normaal gesproken voor rekening van de koper die toevallig de opdrachtgever is. Deze praktijk, zeldzamer in Frankrijk, komt veel vaker voor bij sommige van onze buren. Twee punten zijn echter cruciaal: (a) zorgvuldig kiezen van een expert en (b) het verkrijgen van een rapport vóór het verstrijken van de hieronder genoemde wachttijd. Zelfs als het mogelijk is om de expertise onder opschortende voorwaarden te brengen, kan de soms willekeurige interpretatie van haar conclusies problematisch zijn.

In overeenstemming met de bepalingen van artikel L.271-1 van de Constructie en Huisvesting Code, kan de niet-professionele koper van onroerend goed zich naar eigen goeddunken en zonder enige rechtvaardiging terugtrekken in een 10tal dagen vanaf de dag volgend op de kennisgeving van de verkoopovereenkomst. In de regel wordt dit contract, eenmaal ondertekend door alle partijen, per aangetekende brief met ontvangstbewijs aan de koper bekendgemaakt. De procedures voor het uitoefenen van dit recht worden ook gedefinieerd in het genoemde compromis. De aanbetaling moet binnen 21 dagen vanaf de dag na de datum van herroeping aan de koper worden geretourneerd. De verkoper profiteert intussen niet van een herroepingtermijn.

Een aanbetaling van 5% tot 10% dient dan ook betaald te worden in dit stadium. Betaling geschiedt per cheque of overschrijving aan de notaris, of de makelaar, en dit op een geblokkeerde bankrekening, als die laatste het recht heeft om dergelijke fondsen te ontvangen. Als de verkoop wordt gerealiseerd, komt dit bedrag voor de verkoopprijs in aanmerking.

Derde stap: de tussenliggende periode

Zodra het compromis van de ondertekening van de verkoop of de ondertekening van de privéakte plaatsvindt, neemt de notaris de vertaalprocedure op zich. Deze procedure omvat het verkrijgen van verschillende administratieve documenten, stedenbouwkundige informatie en andere informatie, kennisgeving van mogelijke voorkeursrechten, enz.

De notaris heeft ook kopieën nodig van de volgende documenten *:

  • Geboortecertificaat
  • Certificaat (en) van huwelijk en, indien van toepassing, van echtscheiding
  • Identiteitskaart/paspoort
  • Elk ander certificaat, afhankelijk van de zaak (bijv. Overlijdensakte echtgenoot).

* Als deze documenten in een andere taal dan het Frans zijn opgesteld, kan de notaris u verzoeken om een vertaling in de officiële taal uit te oefenen.

Vierde en laatste stap: de authentieke akte

De realisatie van de verkoop vindt plaats door ondertekening van de authentieke akte ontvangen bij de notaris. Deze wet vermeldt onder andere de identificatie van de partijen en eigendommen, eigendomsakten, belastingaangiften, diagnoses en verschillende informatie en stedenbouwkundige informatie. Het specificeert ook het regime waaronder de kopers het onroerend goed kopen.

Alle partijen moeten aanwezig zijn voor de ondertekening van de authentieke akte. Als een of meer betrokken personen niet aanwezig kunnen zijn, moet een volmacht worden verstrekt. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden kan de handtekening van dit document een specifieke vorm vereisen, in sommige gevallen met een legalisatie door het aanbrengen van een apostille.

Tenzij anders overeengekomen tussen de partijen, vindt de toegang tot en het bezit van het onroerend goed plaats onmiddellijk na de ondertekening van de authentieke akte. Dit hoeft niet noodzakelijkerwijs het geval te zijn, in het bijzonder wanneer het onroerend goed wordt verhuurd (zoals voorzien in de voorwaarden die voorafgaan in het compromis) of in de toekomstige staat van voltooiing.

Als de inbezitneming en het bezit van het eigendom word uitgesteld, bijvoorbeeld om de verkoper toe te staan om te verhuizen, is het mogelijk om een clausule in die zin in de authentieke akte aan te brengen. Deze clausule bepaalt een deadline, een bedrag dat door de notaris op de verkoopprijs wordt weerhouden tot de naleving van deze voorwaarde en een dagelijkse boeterente voor elke vertraging na de geplande deadline (aanwezigheidsclausule).
De ondertekening van de akte zal alleen plaatsvinden als de notaris de volledige verkoopprijs en kosten heeft ontvangen (minus de aanbetaling als deze eerder was betaald). Het is daarom beter om een bepaalde hoeveelheid tijd te reserveren voor de betaling van deze fondsen om onaangename verrassingen op de dag zelf te voorkomen. Normaal stuurt de notaris een afrekening naar de koper toe waarin het te betalen bedrag die nog vereffend moet worden en dit een paar dagen vóór de ondertekening van de akte.

Ten slotte is het raadzaam om de eigendom onmiddellijk voorafgaand aan de ondertekening van de authentieke akte opnieuw te bezoeken om ervoor te zorgen dat de verkoper zijn verplichtingen is nagekomen, in het bijzonder dat hij alle roerende zaken die niet in de verkoop zijn opgenomen heeft verwijderd, dat hij geen wijzigingen aangebracht heeft in de verkochte woning en dat de woning in het algemeen sinds het laatste bezoek geen schade heeft geleden. Op dezelfde manier kunt u ervoor zorgen dat elk gewenst meubilair of elementen die deel uitnemen van de koop, er nog steeds ter plaatse zijn. Dit maakt het mogelijk om, in het geval dat de verkoper zijn verplichtingen niet is nagekomen, onmiddellijk tussen te komen, bijvoorbeeld door een sanctieclausule op te nemen.

NB: De hierboven gegeven samenvattende informatie vormt op geen enkele manier juridisch advies en wordt uitsluitend ter informatie gegeven. In geval van twijfel en / of voor verduidelijking of vragen met betrekking tot de verwerving van een bepaalde woning en andere gerelateerde overwegingen (belasting, successierechten), nodigen wij u uit om contact op te nemen met uw notaris of een andere bevoegde raadsman