Financements 

Dans le cadre d'une acquisition d'un bien immobilier, il peut y a voir différentes raisons pour lesquelles vous pouvez avoir recours à un financement, que ce soit pour un résidence principale, secondaire et/ou un investissement.

Ci-après, vous trouverez un certain nombre d'éléments qu'il est judicieux de respecter dans le cadre d'une acquisition avec un financement.

Avant d'envisager les visites de biens

Il est souhaitable de se mettre en relation avec une ou plusieurs banques ou courtiers avant même d'envisager les visites. Dans un premier temps, cela permet d'affiner le budget effectif et les coûts rattachés à l'opération. D'autre part, en fournissant les informations requises par l'établissement prêteur à ce stade, la demande de prêt pourra être traitée de manière plus expéditive le moment venu.

Au stade du compromis ou acte sous-seing prive

L'obtention du financement est à porter au compromis ou acte sous-seing privé en condition suspensive. Dans l'éventualité où le financement ne sera pas accordé, respectivement obtenu, vous pourrez vous désister sans perdre votre dépôt de garantie.

Les points suivants sont à respecter:

  • Il est normalement prévu comme condition annexe qu'une preuve de la demande de prêt a été faite sous 30 jours à compter de la date de signature du compromis de vente. Cette preuve prend normalement la forme d'une attestation établie par l'organisme prêteur. A défaut de faire les démarches prévues par ces conditions, le vendeur peut remettre en cause la restitution du dépôt de garantie.
  • Le délai d'obtention du prêt est également arrêté dans les conditions du contrat. Ce délai, qui est fixé d'un commun accord entre les parties, ne peut être inférieur à 30 jours à compter de la date de signature du compromis de vente. Selon les circonstances particulières de chacun, il est généralement fixé de 6 à 8 semaines après la signature du compromis. Ce qui advient une fois le délai passé est également défini dans lesdites conditions.
  • Le délai peut être reporté avec l'accord express de l'autre partie.
  • Il faudra fournir à l'établissement prêteur un certain nombre d'informations. Pour les personnes en emploi, il s'agit notamment les 3 derniers bulletin de salaire, les relevés de compte bancaire des trois derniers mois, le dernier avis d'imposition, l'état civil complet de chacun des emprunteurs, etc. Pour les personnes à leur compte (auto-entrepeneurs, artisans, etc.) la procédure peut être un peu plus complexe, ce dont il convient de tenir compte lors de la détermination du délai pour l'obtention du prêt.
  • Une assurance vie sera normalement requise par l'établissement prêteur dans la quasi-totalité des cas. Pour les personnes d'un certain âge et/ou faisant l'objet de problèmes de santé, il est judicieux de se renseigner le plus tôt possible pour déterminer si la couverture assurance vie est susceptible d'être problématique. Certains pourront être menés à se soumettre à des examens médicaux, allant d'une simple visite chez son médecin à des électro-cardiogrammes ou prises de sang en fonction des renseignements fournis sur le questionnaire de santé obligatoire. Souvent, les délais dans l'obtention de l'offre de prêt sont causés par les compagnies d'assurances. D'autre part, il est possible de s'assurer auprès d'une autre compagnie que celle suggérée par l'établissement prêteur, sachant toutefois que cela peut engendrer des délais supplémentaires.

L'offre de pret

Une fois toutes les formalités accomplies et que l'organisme financier accorde le prêt, vous recevrez une offre de prêt. Vous ne pourrez accepter cette offre que onze jours après sa réception. L'acceptation doit être retournée à votre banque par courrier recommandé AR. Il faut donc également prévoir suffisamment de temps sur ce point pour ne pas éventuellement remettre en question la date de signature de l'acte authentique.

Signature definitive de la vente

Le prêt fera lui aussi l'objet d'un acte authentique, souvent incorporé dans l'acte de vente. Cet acte fait état des conditions du prêt mais aussi des garanties prises par le prêteur.

La banque se met en relation avec le notaire pour donner son accord sur la teneur dudit acte. Une fois vos fonds propres reçu, le notaire procède à l'appel de fonds auprès de l'établissement prêteur, ce pour quoi il faut compter un minimum de 24 heures.

Si vous ne pouvez être présents lors de la signature de l'acte, il s'agit de prévoir une procuration à cet effet. A noter que cette procuration, qui ne peut être rédigée avant l'obtention par le notaire de tous les éléments du prêt, doit revêtir la forme authentique.
En principe, la banque exigera que chacun des acquéreurs figurent dans l'acte comme emprunteurs ou cautions. Il faut donc faire d'entrée la demande aux noms de tous les acquéreurs, à défaut d'être confronté à des retards, voir des frais supplémentaires (et même un refus si l'une des personnes n'est finalement pas acceptées). Si la transaction intervient au nom d'une SCI (société civile immobilière), l'offre de prêt devra être au nom de celle-ci.

Couts

Les coûts liés au financement sont déterminés par l'organisme prêteur. A cela s'ajoute les frais d'acte de prêt perçu par le notaire. Ceux-ci peuvent être l'ordre de 1% du montant emprunté et ils sont calculés en fonction du type de garanties prises par la banque.
Pour tous renseignements complémentaires ou questions, n'hésitez pas à nous contacter. Nous serons aussi ravis de vous mettre en relation avec des banques ou courtiers en mesure de vous assister dans vos démarches et l'obtention de financements.

Premiere etape - visites de biens

Les visites se font généralement accompagnées par l'intermédiaire (agence, notaire, etc.) ou par le vendeur dans le cadre d'une vente entre particuliers. Dans le cas de visites par un intermédiaire, vous aurez normalement à signer un bon de visite par lequel vous attestez avoir visité un ou plusieurs biens en particuliers à une certaine date. Ce document sert de preuve de mise en relation au cas où les parties traiteraient directement entre elles par la suite. L'intermédiaire pourra leur réclamer ses honoraires dans ce cas de figure.

A l'occasion des visites, il est judicieux de prendre un maximum de renseignements, par le biais de notes et/ou photos. Quelques points en particulier sur lesquels il est bon de se renseigner sont:

  • Système d'assainissement;
  • Droits de passage ou autres servitudes pouvant grever le bien ou lui profiter;
  • Si des meubles ou autres éléments garnissant le bien sont éventuellement compris dans le prix ou négociables en sus;
  • Si le bien est vendu libres de toute occupation (en ce compris le bétail par exemple, dont la présence pourrait signifier l'existence potentielle d'un bail rural transmissible aux propriétaires successifs).

Deuxieme etape : le compromis de vente ou acte sous-seing prive

Après qu'une offre soit acceptée, un compromis de vente ou acte sous-seing privé est établi, et signé par les parties. En région parisienne, on rencontre souvent la promesse de vente ou promesse d'achat qui diffère du compromis ou acte sous-seing privé dans son mécanisme.

Ce contrat intervient souvent rapidement après que l'offre soit acceptée, parfois le même jour. Il convient de souligner son importance du fait qu'y sont déterminées les conditions sous lesquelles se réalisera ou non la transaction ainsi que les différentes dates butoirs, recherches effectuées, etc. Les parties s'engagent ainsi définitivement à vendre, respectivement acquérir le bien sous certaines conditions suspensives qui devront être réalisées avant que puisse être signé l'acte authentique. Si ces conditions ne sont pas réalisées, chacune des parties retrouvera sa liberté et le dépôt de garantie sera restitué à l'acquéreur. Si toutes les conditions sont réalisées mais que l'une des parties venait à ne plus vouloir poursuivre la transaction, l'autre partie pourra l'y astreindre par voie légale ou se voir payer le montant prévu par la clause pénale ainsi qu'éventuellement d'autres dommages et intérêts.

Ci-après sont données de manière non exhaustive certaines conditions suspensives courantes:

  • Que rien ne soit révélé dans les renseignements d'urbanisme qui puisse affecter le bien ou en réduire considérablement sa valeur (p.e. projet d'une ligne TGV au fond du jardin);
  • Qu'il n'y a pas de servitudes sur la propriété qui n'auraient pas été portées à la connaissance de l'acquéreur;
  • Qu'il n'y a pas d'hypothèque grevant le bien et de nature à empêcher le transfert de droit de propriété;
  • Que l'acquéreur, le cas échéant, obtienne son prêt;
  • Que soit obtenu, le cas échéant, un certificat pour l'aménagement de dépendances ou l'extension du bâti existant.

Nombre d'autres conditions peuvent être nécessaires pour protéger les intérêts de l'une et/ou l'autre des parties. Il est primordial qu'elles soient rédigées dans les règles de l'art, c'est pourquoi il est souvent préférable d'en charger le notaire.

En ce qui concerne les diagnostics (amiante, plomb, termites, installation électrique, gaz, DPE, etc.), ils sont désormais préparés avant le compromis de vente et produits au plus tard à l'occasion de la signature de ce contrat. Ces différents diagnostics sont obligatoires en fonction de la date de construction et la nature du bien, de l'âge des installations et de sa situation géographique. (NB : Au moment où cette fiche est rédigée, il est question de modifier ces obligations, c.à.d. qu'à l'avenir un dossier de diagnostic technique devrait être mis à disposition par le propriétaire d'un immeuble bâti dès sa mise en vente).

Toute acquisition se fait en l'état du bien au jour de la réalisation de la vente. A moins que le vendeur soit un professionnel de l'immobilier, la garantie pour vices ne s'applique que dans des cas limités. Par conséquent, il incombe à l'acquéreur de se satisfaire sur tous points, tel que l'état du bâti par exemple.

Une expertise du bien peut être effectuée. Elle sera normalement au frais de l'acquéreur qui se trouve être le donneur d'ordre. Cette pratique, plus rare en France, est beaucoup plus répandue chez certains de nos voisins. Toutefois, deux points sont cruciaux: a) choisir avec soin son expert et b) obtenir se rapport avant l'expiration du délai de rétractation dont il est fait mention ci-après. En effet, même s'il est possible de porter l'expertise en conditions suspensives, l'interprétation parfois aléatoire de ses conclusions peut se révéler problématique.

Conformément aux dispositions de l'article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acquéreur non professionnel de l'immobilier peut se rétracter à son seul gré, et sans avoir à fournir de justification, dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis de vente. En règle générale, ce contrat, une fois signé par toutes les parties, est notifié à l'acquéreur par courrier recommandé avec accusé de réception. Les modalités d'exercice de ce droit sont également définies dans ledit compromis. Le dépôt de garantie doit être restitué à l'acquéreur dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Le vendeur, quant à lui, ne bénéficie pas d'un délai de rétractation.

Un dépôt de garantie, de 5% à 10% est également payable à ce stade. Le paiement se fait par chèque ou transfert bancaire au notaire, ou à l'agence immobilière, sur compte séquestre, si cette dernière est habilitée à recevoir de tels fonds. Si la vente se réalise, cette somme viendra en compte sur le prix de vente.

Troisieme etape : la periode intermediaire

Une fois le compromis de vente ou acte sous-seing privé signé, le notaire se charge de la procédure translative. Cette procédure porte notamment sur l'obtention des différents documents administratifs, renseignements d'urbanisme et autres, notification de droit de préemption éventuel, etc.

Le notaire aura également besoin de copies des documents* suivants:

  • Certificat de naissance
  • Certificat(s) de mariage et, le cas échéant, de divorce
  • passeport
  • tout autre certificat selon les cas (p.e. certificat de décès du conjoint).

*Si ces documents sont dans une langue autre que le français, il se peut que le notaire vous demande de produire d'en produire des traductions.

Quatrieme et derniere etape : l'ate authentique

La réalisation de la vente a lieu par la signature de l'acte authentique reçu par le notaire. Cet acte fait état, entre autres, de l'identification des parties et de la propriété, des titres de propriété, des déclarations fiscales, des diagnostics et renseignements divers et d'urbanisme. Il précise également le régime sous lequel les acquéreurs achètent le bien.

Toutes les parties doivent être présentes pour la signature de l'acte authentique. Si une ou plusieurs personnes concernées ne peuvent être présentes, il s'agira de prévoir une procuration. Selon les circonstances particulières, la signature de ce document peut nécessiter une forme particulière, dans certains cas avec légalisation par l'apposition d'une apostille.

Sauf accord contraire entre les parties, l'entrée en jouissance et la prise de possession du bien a lieu immédiatement après la signature de l'acte authentique. Ceci n'est pas nécessairement le cas, notamment lorsque le bien est loué (selon ce qui était prévu en conditions suspensives au compromis) ou en l'état future d'achèvement.

Si l'entrée en jouissance et la prise de possession du bien est différée, par exemple pour permettre au vendeur de terminer sont déménagement, il est possible de porter une clause à cet effet dans l'acte authentique. Cette clause stipulera une date butoir, un montant retenu par le notaire sur le prix de vente jusqu'à la réalisation de cette condition et un montant journalier de pénalité pour tout retard au-delà de la date butoir prévue (clause d'astreinte).

La signature de l'acte authentique ne pourra intervenir que si le notaire a reçu l'intégralité du prix de vente et des frais (déduction faite du dépôt de garantie s'il a été payé auparavant). Mieux vaut donc se laisser une certaine marge de temps pour le paiement de ces fonds afin d'éviter toute mauvaise surprise le jour J. Normalement, le notaire adresse un décompte à l'acquéreur précisant le solde à payer quelques jours avant la signature de l'acte.

Finalement, il est souhaitable de revisiter le bien immédiatement avant la signature de l'acte authentique afin de s'assurer que le vendeur a respecté ses obligations, notamment qu'il a enlevé tous objets meubles non inclus dans la vente, qu'il n'a pas apporté de modification au bien vendu, et plus généralement que le bien n'as pas subi de dommages depuis la dernière visite. De même, vous pourrez vous assurer que tous meubles ou éléments prévus comme faisant partie de la vente se trouvent bien et toujours sur les lieux. Ceci permet, dans l'éventualité où le vendeur n'aurait pas respecté ses obligations, d'intervenir immédiatement, par exemple en faisant porter une clause d'astreinte à l'acte.

NB : Les informations succinctes données ci-dessus ne constituent en aucun cas des conseils d'ordre juridique et sont données à titre purement informatif. En cas de doute et/ou pour toutes précisions ou questions concernant l'acquisition d'un bien immobilier en particulier ainsi que d'autres considérations s'y rattachant (p.e. fiscales, droit de succession), nous vous invitons à prendre contact avec votre notaire ou autre conseil compétent.